前段时间有网友问我怎么看待县城的房子，中国有将近3千座县城，很难一概而论，长三角的县城和西北的县城面临的情况肯定不是一个层面上的。
即使是经济最发达的广东省，内部不同地域的差距也是相当大的，珠三角和非珠三角经济实力之比是8:2，深圳市GDP比广东省排名后13名城市的GDP之和还要高。
平衡是理想，不平衡才是常态。
秦皇岛内部的区域差距虽然没有那么极端，但不同县区的发展也是不平衡的，如果说GDP代表现在的发展水平，那么人口情况代表着未来的发展潜力与空间，如果从投资角度来看肯定更注重潜力与空间。
从近几年房价的实际变化来看，同样的资金投入，县城房产的升值回报肯定是无法与市区相比的，更不要说与市区学区房之间的差距了，能够跑赢通胀就算不错了，所以如非特殊情况，没必要在县城留有多余的房子。
但是网友显然比我更加了解当地的实际情况，一套房子都没留，全都卖了。
和其它投资物品一样，房地产本质上也是击鼓传花的游戏，只不过房地产是和城市化深度捆绑在一起的，人口流入带来大量的住房需求，从而有力支撑了房价的不断攀升，如果当一个区域的人口由净流入转为净流出，可想而知房价会如何变化，鹤岗就是最具说服力的样本。
除了人口流入的数量，人口的结构和质量也很重要，对于一座城市，年轻人总是比年老者要受欢迎，年轻人除了能够创造更多的价（劳）值（动），对住房的需求也远比老年人要旺盛，最重要的是年轻人还可以生娃，创造新的需求，“新生代”的称号也不是随便给的。
另外同样都是年轻人，受教育程度越高，受欢迎程度也越高，对于外来人口，高学历人口比低学历人口更容易找到稳定的工作，拥有稳定的生活，才会产生新的住房需求，在一座城市扎根定居。
最近秦皇岛公布了最新的人口普查详细数据，除了人口规模和增速，人口年龄和受教育情况也对外披露，从这些信息也能大致看出不同区域未来房价的发展潜力。
先看全市的人口增速。
秦皇岛市历次人口普查总人口及年均增长率
秦皇岛全市常住人口人，与年第六次人口普查的人相比，增加人，增长5.00%。
从这张表可以看出秦皇岛的人口增长率正在逐年下降，二十年间，人口年均增长率从2.5%一直下降到0.5%，未来这个数字可能还会继续下降。
但人口增速下降不代表人口不再集中，看看东北地区的人口情况，第七次全国人口普查结果显示，东北人口十年减少万人。
东北整体人口下降了，但是人口集聚效应却进一步显现，持续多年的人口负增长了并不妨碍长春、沈阳、大连几座大城市人口规模的持续扩张。
人们会用脚投票迁入更适合发展、更适宜居住的城市，众所周知，秦皇岛也是东北人口流出的关外承接地，但是从身边也能了解到，大部分东北移民都是来自齐齐哈尔、佳木斯、牡丹江、大庆等东北边远小城，很少有从沈阳、大连迁入于此的。
秦皇岛城市区人口（含抚宁区）比重为60.05%，县域人口比重为39.95%，人口向城市区聚集的效应同样很明显。
各县区常住人口
其中人口聚集程度最高的当属海港区，也是是大家俗称的“市区”，无论是从人口还是城市建设来看，如果没有海港区，秦皇岛就很难称上一座城市了。
其实很少有人知道海港区是河北省最大的中心城区，海港区是秦皇岛唯一一个人口超百万的区域，人口已经从五年前的不到80万上升到如今的万。
只要秦皇岛的城市化进程还没有结束，未来人口还会进一步向海港区聚集。
下面再来看人口的年龄构成。
许多人也许会认为秦皇岛城市区的老年人口比县区的多，从数量上来看这么认为没问题，但是如果从占比上来看，恰恰相反，县域老龄人口占比市区高很多。
各县区人口年龄构成
秦皇岛所有县区中，60岁以上人口占比低于20%的只有海港区和开发区两个区域，老龄人口占比最高的区域依次是卢龙县＞昌黎县＞抚宁区＞山海关区＞青龙县＞北戴河区＞海港区＞开发区。
15岁-59岁人口占比情况和上面正好相反，占比最高的区域依次是海港区＞开发区＞北戴河区＞山海关区＞昌黎县＞抚宁区＞卢龙县＞青龙县。
海港区这些年增加的人口从哪来的，除了一部分来自秦皇岛以外的区域，很大程度上是从其它县区人口中转化来的，如果说北上广深是全国人口的抽水机，那么海港区就是秦皇岛人口的抽水机，尽管海港区的就业机会也不多，但比其它县区还是多一些的。
然后再看人口的受教育程度。
人口的受教育程度直接决定了人口质量的高低，全市常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为人，拥有高中（含中专）文化程度的人口为人。
各县区每10万人口中拥有的各类受教育程度人数
各县区每10万人口中拥有大学文化程度的人数，最高的区域依次是海港区＞北戴河区＞开发区＞山海关区＞昌黎县＞抚宁区＞卢龙县＞青龙县。
从人口数量、人口增速、人口结构等指标来看，海港区的优势都是最明显的，对于很多人来说，也许没有在一二线城市买房的机会，但是如果在秦皇岛本地买房，那么就尽量选择人口规模大、人口增速高、人口结构好的区域。
在县城买房自住还是可以的，如果是用来投资，县城显然不是正确的选择，除了部分一二线城市，大部分三四线城市，尤其是县城最后还是要回归到“房住不炒”，这不仅仅是调控的力量，而是由经济、人口等诸多现实情况决定的。
就拿美国这样的发达国家来说，美国真正的高房价城市是纽约、旧金山、洛杉矶这些最具吸引力的大城市，而那些默默无闻的小城镇，房价是极其低廉的，即使这样，也不会有人去小城镇买房投资，像纽约曼哈顿的公寓、洛杉矶比弗利的别墅，就算再贵依然买家依然络绎不绝。
中国的房地产也不会脱离普遍规律，人口迁移的方向决定了房价的未来走向，作为房地产这座金字塔的底座，县城的房价一定是最稳定，但也是最没想象空间的，县城的房子够住就好，如果是投资一定要悠着点。
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